Surrogare il mutuo: la mia esperienza

spread-mutuoSe anche tu sei il “fortunato” contraente di un mutuo per la casa, ovvero il più grande ed inevitabile investimento che un comune cittadino debba fare nella sua vita, continua nella lettura perché ciò che sto per dirti è molto probabilmente applicabile anche al tuo mutuo.

Avendo fatto un pò di esperienza, condivido con piacere ciò che ho appreso in questo lungo periodo che dura da 12 anni, passando per 2 case e 3 mutui diversi.

L’ultima arma che ho utilizzato con gran gusto è la surroga, migliorata dal politico Pier Luigi Bersani che nel 2007 ha fatto un grande regalo a tutti gli italiani: alla faccia dello spot degli 80 Euro di Renzi (e poi capirai perché continuando a leggere).

Per brevità ti parlerò solo della strategia che ho usato per pagare una rata sempre più bassa e infine passare dall’attuale mutuo (stipulato con la più grande banca al mondo, la ING Direct) ad uno nuovo di zecca (con Webank, recentemente acquisita dalla Banca Popolare di Milano).

1° mossa (solo per ING), il C/C Arancio: da 3,3% a 3,0%

risparmioNel 2012 ING offriva, per il consumatore non raccomandato, uno dei migliori spread per i mutui a tasso variabile puro del mercato: al tempo ottenni il 3,3% con indice Euribor 3/mesi.

Nell’ottica di pagare sempre meno negli anni ho tenuto d’occhio il mercato dei mutui e le varie opzioni disponibili. Già due mesi dopo l’apertura del mutuo con ING ho approfittato della loro promozione “apri un C/C Arancio e ti scontiamo 0,3% di spread”. Benissimo, ho pensato io, ma non volevo abbandonare la mia banca preferita: Fineco. Perciò ho aperto anche il C/C Arancio, e ho impostato un bonifico mensile automatico dell’importo della rata del mutuo da Fineco a ING: ogni mese Fineco bonificava, e ING incassava la rata dal C/C Arancio; il saldo sul C/C Arancio è rimasto praticamente sempre intorno allo zero. Il C/C Arancio non ha neanche l’imposta di bollo da pagare, quindi l’operazione è stata veramente a costo zero. Il mutuo comincia quindi a migliorare, da 3,3% a 3,0% senza aver speso un centesimo e utilizzando strumenti leciti offerti dalle banche.

2° mossa, inizia una surroga: da 3,0% a 2,0%

decline1Nell’ottobre del 2014 una nuova possibilità si apre davanti ai miei occhi: il mercato dei mutui ha
abbassato ulteriormente lo spread medio al 2,0% (vista la crisi del mercato immobiliare).

La mossa migliore per cogliere l’occasione? Richiedere la surroga! Perché non la rinegoziazione? Continua a leggere e lo capirai.

Utilizzando uno dei tanti siti di confronto di mutui/surroghe ho trovato la banca che faceva le migliori condizioni per il mio caso, ovvero il 2,0% (Webank). Nelle condizioni di ricerca ho specificato banalmente la durata e il debito residuo del mutuo attuale per poter fare un semplice confronto per parità di importo e durata complessiva.

Webank dopo aver eseguito tutte le sue valutazioni dà il parere favorevole alla surroga con spread al 2,0%, come da loro pubblicizzato.

Bel colpo: con una semplice richiesta via web lo spread passa dal 3,0% al 2,0% (ben il 33,33% in meno!)

3° mossa, attendi la rinegoziazione: da 2,0% a 1,9%

phoneA questo punto ho atteso che Webank richiedesse il conteggio per l’estinzione del vecchio mutuo a ING (operazione inevitabile e necessaria a preparare i documenti da inviare al notaio per la stipula). In quel momento ING prende coscienza del FATTO che è iniziata una surroga: un’altra banca sta per portargli via un cliente.

A dieci giorni di distanza dall’appuntamento con il notaio Webank richiede il conteggio ad ING la quale, solo qualche ORA dopo la ricezione della richiesta, mi chiama al telefono. Il contenuto della telefonata si può brevemente riassumere in: “Buongiorno è la ING ramo mutui; visto che le condizioni del mercato finanziario sono variate da quando lei ha stipulato con noi, volevamo proporle una modifica migliorativa del suo tasso di spread all’1,9% se mantiene il C/C Arancio“. Ma che gentili!! Quando mai una banca ti ha chiamato di sua spontanea volontà per proporti delle condizioni migliorative che le facessero guadagnare di meno? Te lo dico io: MAI!

A questo punto esordisco con: “Ma come mai vi fate vivi solamente oggi? Sarà forse perché ho iniziato la surroga con un’altra banca?” al ché l’impiegato ammette: “Beh, siamo al corrente che lei ha richiesto una surroga e la chiamiamo per offrirle di rinegoziare il mutuo a delle condizioni migliori, per non perderla come cliente“. Finalmente un pò di onestà! A quel punto prendo tempo: “Ok, è chiaro il vostro intento e vi ringrazio; permettetemi però di informare l’altra banca per correttezza perché ho già un appuntamento preso con il notaio: vi richiamerò io nei prossimi giorni“.

4° mossa, metti le banche contro: da 1,9% a 1,8%

fight

Pochi minuti dopo scrivo un’e-mail a Webank, informandoli della telefonata di ING e della nuova condizione di spread all’1,9% che mi hanno proposto… non faccio neanche in tempo a chiamare mia moglie per informarla della notizia che Webank mi richiama al telefono esordendo: “Abbiamo ricevuto la sua e-mail e ci tenevamo ad informarla che anche Webank le propone l’1,9% perché nel frattempo che lei ha fatto la richiesta di surroga lo spread è ulteriormente diminuito a suo favore“. Ma guarda un pò! Non mi era arrivata alcuna comunicazione in tal senso… io ero rimasto al 2,0%! E poi ci risiamo, dopo che una banca ha contrattato con il cliente, quand’è che gli propina un ribasso a suo sfavore a 10 giorni dalla firma? MAI! A questo punto gli dico “Guardi, a me non interessa avere un mutuo con la banca A, B o C, a me interessa pagare una rata più bassa, vado con chi mi fa pagare di meno.” e a quel punto rispondono immediatamente: “Se lei è disposto a mantenere aperto un nuovo C/C Webank con l’accredito dello stipendio le potremmo fare l’1,8% previa approvazione della direzione generale! Questa è la nostra ultima offerta“. Al che, per niente sorpreso, gli rispondo: “Ok, grazie per la gentile offerta, attendo la Vs conferma formale“.

5° e ultima mossa: lo scontro finale

houseA distanza di 3 giorni Webank mi ricontatta e mi conferma l’1,8% anche formalmente via e-mail: la direzione generale ha evidentemente approvato 🙂

Con il bottino dell’1,8% chiamo ING informandoli della nuova offerta di Webank: l’impiegato, consultandosi per alcuni minuti con un responsabile, ritorna alla cornetta comunicandomi che non possono proporre di meglio e, oltretutto, mi confessa che il tasso da me ottenuto è ottimo, diciamo il meno che si possa pagare in questi periodi.

La conclusione

Vince Webank!

Passando da 3,0% a 1,8% ho ottenuto una riduzione della rata di 70€/mese pari ad una riduzione di spread del 40%! Se fai il confronto da quando ho aperto il mutuo, da 3,3% a 1,8% la riduzione complessiva è del 45% circa in due anni, non male.

Costo della surroga? Qualche telefonata, qualche e-mail, qualche ora a recuperare documenti da inviare a Webank per la surroga (tutti gratuiti) e 1 ora presso un notaio (gratuito anch’esso grazie alla legge Bersani).

Costo del C/C Arancio? Nulla, solo qualche firma e compilazione di qualche form online.

Lesson learned

  1. lesson-learnedLa surroga, per essere efficace, deve essere supportata dalla minaccia reale (richiesta del conteggio di estinzione), innescata dalla nuova banca surrogante.
  2. Le migliori condizioni si ottengono solo facendo scontrare direttamente gli istituti bancari.
  3. Non è vero che le percentuali pubblicate dalle banche sono immodificabili, bisogna solo trovare la leva giusta.
  4. E’ bene cercare sempre opzioni per abbassare la rata del mutuo senza ulteriori spese (vedi C/C Arancio) perciò evitare di anticipare contante (parziale estinzione) o sottoscrivere altri prodotti della banca che richiedano un qualunque tipo di esborso se l’unico fine è abbassare la rata.
  5. La surroga conviene sempre nella prima metà di vita del mutuo: se sei un buon pagatore, la vecchia banca farà di tutto per non perderti.
  6. Informarsi tramite consulenti e libri/articoli ben fatti è un must per capire quali siano le strategie migliori per risparmiare.
  7. Per risparmiare o avere più soldi non bisogna aspettare “manne” come quella degli 80€ di Renzi: ho recuperato 70€ x 12 mesi x 18 anni da solo e senza il fantomatico aiuto di politici spot-oriented, né chiedendo aumenti di stipendio, né facendo un secondo lavoro!

E il futuro? Chissà, tra due anni se le condizioni del mercato saranno migliori, forse riproverò la surroga con un’altra banca ancora! Spero solo che non mi etichettino come “surrogatore seriale”.

updated

Invece di attendere due anni, ho provato a fine 2015 a rinegoziare il mutuo, tecnica che ha funzionato altrettanto bene! Per sapere tutto leggi l’articolo.

Riferimenti

Confronti sui mutui: Mutui On Line

Un libro fondamentale sui mutui: Il mutuo perfetto

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